Er komt veel kijken bij het kopen van een huis. Alleen zijn er wel een paar grote verschillen als je de woning al huurt. Om te beginnen heb je al een gigantisch voordeel, want je hoeft niet op Funda huizen te zoeken en te bezichtigen.
Hier vind je het volledige aankoopproces in 7 stappen, inclusief diverse tips.
Een huis kopen is de grootste financiële investering in het leven. Het brengt dan ook aardig wat vragen en misschien zelfs spanning met zich mee. Onderstaand stappenplan informeert je over elke stap in het aankoopproces als zittende huurder en helpt je goed voorbereid het traject in te gaan. Zodat je precies weet wat je te wachten staat. Als je eerst wilt weten wat de voordelen zijn van het kopen van jouw huurwoning, lees dan eerst dit blogartikel over de voor- en nadelen van het kopen van jouw huurwoning.
Stap 1: Het Aanbod
De verhuurder biedt je de woning aan of je vraagt zelf aan de verhuurder of deze de woning aan je wil verkopen. Woningbouwverenigingen bieden vaak spontaan een woning aan. Dat komt bij particuliere verhuurders minder vaak voor. Maar zelf vragen kan altijd. Nee heb je, ja kun je krijgen. We gaan er even vanuit dat er een aanbod is. Uiteraard moet je daar eerst over nadenken. Ga nooit meteen akkoord!
Stap 2: De Financiering
Nu er een aanbod op tafel ligt, is het eerst zaak om te kijken wat de financiële mogelijkheden überhaupt zijn voordat je het aanbod accepteert. Hoeveel kun je lenen? en wat zijn dan de maandelijkse lasten? Dit kun je online berekenen maar het is beter om ons dan al in te schakelen. Bij het kopen van een huis krijg je ook te maken met ‘kosten koper’. Dit zijn de kosten koper op een rij:
- Overdrachtsbelasting (afhankelijk van persoonlijke situatie: 0% of 2%);
- Notariskosten;
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheek;
- Taxatiekosten;
- Bouwkundig rapport (optioneel);
- Bankgarantie;
- Waarborgsom Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
In de praktijk komt er ongeveer 5% tot 7% bovenop de koopsom bij.
Stap 3: De Onderhandeling
Nu we hebben berekend of en hoeveel hypotheek je kunt krijgen, gaan we de onderhandeling opstarten. Wellicht is er al een aanbod, maar misschien ook nog niet. Meestal bieden woningbouwverenigingen de woning aan voor een vaste prijs. Deze is meestal heel schappelijk, want er is al rekening gehouden met het feit dat de woning in ‘verhuurde staat’ is.
Maar het kan ook zo zijn dat de prijs nog niet bekend is en dat deze nog eerst bepaald moet worden. Dat kan in onderling overleg en/of met onderbouwing van een taxateur. Als zittende huurder sta je vrij sterk in je onderhandeling. Maar de eigenaar mag de woning ook in verhuurde staat aan een ander verkopen. De huur loopt dan gewoon door. Ze zijn dus niet verplicht om het aan jou als huurder te verkopen.
Dit laatste zal wegens de nieuwe belastingmaatregelen niet snel meer voorkomen.
Stap 4: De Koopovereenkomst
Als koper en verkoper het eens zijn over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele andere afspraken, dan is er ‘overeenstemming’. De wet bepaalt dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk moet worden vastgelegd. Zodra partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over de verkoop, zijn koper en verkoper nog niet gebonden. Een mondelinge afspraak is dus niet bindend.
Wij kunnen als bemiddelende partij de gemaakte afspraken vastleggen. Dat gebeurt in een koopovereenkomst of koopakte. Deze kan je dan fysiek ondertekenen maar tegenwoordig kan ondertekening ook digitaal gebeuren. Iedereen die moet ondertekenen, kan dit dan vanaf zijn of haar eigen computer doen.
De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Daarna heb je als koper een wettelijke bedenktijd van 3 (werk)dagen waarin je zonder opgaaf van reden alsnog de koop kunt ontbinden. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn. Deze zijn er vaak alleen in de vorm van ‘ontbindende voorwaarden van financiering’.
Er moet dan binnen een aantal weken hypotheek verkregen kunnen worden. Lukt dat om één of andere reden toch niet, dan zou je de koop alsnog kunnen ontbinden.
Stap 5: De Hypotheekaanvraag
De koopakte is door koper en verkoper getekend. We kunnen nu de hypotheek gaan aanvragen.
Er zijn veel verschillende hypotheekverstrekkers. Grof gezegd bestaat de markt uit 3 partijen: Grootbanken, zoals Rabobank, ING en ABN-AMRO. Verzekeraars zoals Nationale-Nederlanden en Aegon. Overige hypotheekverstrekkers, zoals Argenta, Florius, Bank of Scotland en Obvion. Deze partijen hebben allemaal net weer andere spelregels.
Wij kunnen adviseren over de verschillende hypotheken en helpen je bij het kiezen van een hypotheek die past bij jouw persoonlijke situatie. Wij vergelijken verschillende aanbieders, berekenen de maandlasten en kiezen samen met jou de beste oplossing. Het kan ook zijn dat je nu als aanstaande woningeigenaar eindelijk wat aan de woning wil (en kan) doen. Een verbouwing (nieuwe keuken, nieuwe badkamer of uitbouw) kan vaak grotendeels mee worden gefinancierd. Datzelfde geldt ook voor verduurzaming.
Reken erop dat het verwerken van een hypotheekaanvraag ongeveer 4 tot 8 weken duurt.
Taxatierapport:
De hypotheekverstrekker wil weten wat het huis waard is. Daarom is voor de financiering van een huis in de meeste gevallen een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur nodig.
Veel mensen sluiten een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een NHG beperkt namelijk de financiële risico’s van een eigen koopwoning, voor de eigenaar én de bank. Omdat de geldverstrekker door een NHG minder risico loopt, is de rente vaak iets lager dan bij een lening zonder NHG. De koopprijs van de woning moet dan wel onder de NHG-grens liggen.
Pas wanneer de hypotheek geregeld is, is de koop definitief. Nu kan de notariële overdracht plaatsvinden.
Stap 6: De Inspectie
Normaal gezien gaan kopers en verkopers vlak voor de overdracht de woning samen nog inspecteren, om te zien of deze nog in de afgesproken staat is. Als zittende huurder is hiervan eigenlijk geen sprake meer. Je woont er immers al.
Stap 7: De Notariële Overdracht
Een paar dagen voor de afgesproken leveringsdatum ontvang je van de notaris een concept-Akte van Levering, een concept-Hypotheekakte en een nota van afrekening. Controleer goed of alle gegevens kloppen.
De meeste mensen hebben een inboedelverzekering. Als je huiseigenaar word, heb je ook een ‘opstalverzekering’ nodig. De inboedelverzekering verzekert de zaken binnenshuis. De opstalverzekering verzekert de woning zelf tegen bijvoorbeeld brand, storm of andere onverwachte zaken van buitenaf.
Zorg dat deze verzekering geregeld is voordat je naar de notaris gaat.
Bij de notaris wordt de koopsom, de overige kosten en eventueel de prijs van de overgenomen roerende zaken via het geld van de geldverstrekker verrekend. De notaris zorgt dus ook voor de gehele financiële afwikkeling. Vervolgens teken je de Akte van Levering en de Hypotheekakte.
De woning staat nu op jouw naam en wordt door de notaris ingeschreven bij het Kadaster!
De laatste stap van het stappenplan huurwoning kopen
Gefeliciteerd en veel geluk in je/ jullie ‘nieuwe’ woning!
P.S.: Vergeet niet de borg van de verhuurder terug te vragen!
