De financiële voorbereiding voor het kopen van de huurwoning
Zoals in één van onze andere blogs over het stappenplan bij het kopen van de huurwoning al aangegeven, komt er veel kijken bij het kopen van een woning. De basis begint natuurlijk bij de financiering. Er zijn natuurlijk niet zoveel mensen die een huis cash kunnen betalen, dus dan is een hypotheek nodig.
Maar het verkrijgen van een hypotheek is niet zo makkelijk als de meesten denken. Geldverstrekkers lenen een hoog bedrag aan je uit, dus dan willen ze ook weten met wie ze te maken hebben. Bovendien zijn er allerlei regels en normen. Zowel vanuit de overheid als per geldverstrekker. Een goede voorbereiding is daarom cruciaal en bepaalt 80% van je succes.
Hier vind je de belangrijkste aandachtspunten:
1. Inkomen
Alle geldverstrekkers willen weten hoe je de hypotheek maandelijks gaat betalen. Om een hypotheek te krijgen willen ze daarom allerlei stukken zien. Zorg dat je zoveel mogelijk stukken van tevoren verzamelt en klaar hebt liggen. Dan moet je denken aan:
- Loonstrook
- Werkgeversverklaring
- Kopie paspoort
- Aantonen eigen middelen/ spaargeld
Uitzendkracht?
Ben je uitzendkracht, dan heb je vaak een ‘verzekeringsbericht’ nodig. Deze kan je downloaden via ww.mijnuwv.nl. Een andere optie is een ‘arbeidsmarktscan’. Bij die eerste kunnen ze uitrekenen wat je de laatste jaren gemiddeld hebt verdiend. Ze nemen dan ook het gemiddelde bedrag. Bij die tweede wordt er gekeken wat je toekomstperspectief is met je huidige baan en wat je zou kunnen verdienen.
Uitkering?
Heb je een uitkering? Dan kunnen er toch mogelijkheden zijn. Een Wajong-uitkering en een IVA-uitkering kunnen sowieso mee worden genomen.
Ondernemer?
Ben je ondernemer? Dan worden de jaarcijfers van de laatste 3 jaar gevraagd. Sommige geldverstrekkers gaan dan zelf berekenen wat je ‘inkomen’ is, maar in de meeste gevallen wordt een ‘Zelfstandig Inkomensverklaring’ gevraagd. Er zijn ongeveer 5 onafhankelijke partijen in Nederland die dat mogen berekenen en zo’n verklaring af mogen geven.
57 jaar of ouder?
Ben je 57 jaar of ouder dan vraagt men ook naar je pensioen. Zo’n pensioenoverzicht kan je tegenwoordig zelf downloaden via www.mijnpensioenoverzicht.nl. Vaak zien we dat de leencapaciteit hard naar beneden gaat als er met een pensioenoverzicht moet worden gerekend. De meeste mensen werken immers niet meer zo vaak hun hele leven lang bij dezelfde baas. Hierdoor ontstaan er ‘pensioengaten’. Wil je dus nog een huis kopen dan kan het zaak zijn om voor deze leeftijd toe te slaan.
2. Uitgaven/ Verplichtingen
Geldverstrekkers gaan, naast je inkomen, ook checken of je uitgaven hebt. Dit doen ze door je situatie te checken bij het BKR. Het BKR (Bureau Krediet Registratie) registreert kredieten en leningen. Van een mobiele telefoon tot een autolease wordt hier geregistreerd.
BKR codering
Heb je om één of andere reden een achterstand opgelopen in de betaling, dan kan je een ‘codering’ krijgen. Vaak een ‘A-codering’ (achterstandscodering). Deze blijft 5 jaar staan en kan je hypotheekaanvraag zwaar belemmeren of zelfs onmogelijk maken.
Zelf controleren bij BKR
Je kunt zelf tegenwoordig je BKR-situatie checken via www.mijnbkr.nl. Controleer dus altijd van tevoren hoe je daar te boek staat. Het komt namelijk ook wel voor dat een codering onterecht of verkeerd genoteerd staat. Je dient dan de betrokken partij daarop aan te spreken. Er zijn onderhand zelfs bureau’s die je hiermee kunnen helpen.
Lopende verplichtingen
Zorg dat je BKR in ieder geval ‘leeg’ is. Lopende verplichtingen gaan namelijk van je leencapaciteit af of is zelfs niet toegestaan. Dus als je van plan bent om op korte termijn een huis te gaan kopen? Ga dan geen verplichtingen aan. De meest voorkomende zijn:
- Telefoontoestel krediet
- Private Autolease
- Creditcard
- Roodstand
- Persoonlijke lening
Alimentatie en studieschuld
Er zijn ook verplichtingen die niet bij het BKR staan genoteerd. Dan moet je denken aan alimentatie en studieschuld. Bij alimentatie is er vaak sprake van scheiding. Geldverstrekkers willen dan alle scheidingstukken zien. Dat zijn dan:
- Uitspraak/Beschikking van de Rechtbank
- Echtscheidingsconvenant/Akte van Verdeling
- Inschrijving Gemeente
Als je inlogt op DUO, dan kan je zien wat er nog aan studieschuld open staat en wat je maandbedrag is.
3. De Details
Loonstrook en Werkgeversverklaring
Geldverstrekkers gaan je stukken ook allemaal controleren. Klopt de loonstrook wel met de werkgeversverklaring? We zien namelijk vaak dat werkgevers de verklaring niet goed invullen. Of klopt je loonstrook nog wel?
Vaak zien we dat de data op de loonstrook niet kloppen. Je bent misschien inmiddels getrouwd of gescheiden. Of er staat nog een oud adres op.
We zien ook nog wel eens ‘betaling per kas’ staan. Loonbetalingen per kas worden echter door geldverstrekkers niet geaccepteerd. Er moet ‘betaling per bank’ staan en je bankrekeningnummer moet er dus ook echt bij staan.
ID-kaart of Paspoort
Ook zien we wel eens dat een ID-kaart of paspoort nier meer geldig is. Dit is vervelend, want je moet dan eerst een nieuwe aanvragen. En dat kost ook weer tijd, waardoor er vertraging in je dossier ontstaat en dus tijdsverlies. In een koopakte ga je tenslotte een termijn aan binnen welke je de financiering rond moet hebben.
De Hypotheekaanvraag
Nu we hebben berekend of en hoeveel hypotheek je kunt krijgen, kunnen we gaan kijken hoe het financiële plaatje er uit kan gaan zien. Wil je nog eventueel een verbouwing of verduurzaming meefinancieren? Meestal is dat niet zo’n probleem. Je kunt een bouwdepot aanvragen. Dan heb je vaak 2 jaar de tijd om uit dit depot je verbouwing te financieren.
De optelsom bij de aankoop is vaak als volgt (voorbeeldbedragen):
| Koopsom | € 200.000 |
| Overdrachtsbelasting* (0% of 2% van de koopsom) | € 0,00 |
| Leveringsakte notaris | € 750 |
| Kosten bankgarantie | € 250 |
| Taxatiekosten | € 750 |
| NHG-kosten** | € 1.200 |
| Bemiddeling Hypotheek | € 3.000 |
| Hypotheekakte notaris | € 750 |
| Totaal | € 206.700 |
** NHG (Nationale Hypotheekgarantie) bedraagt 0,6% van het hypotheekbedrag.
Notaristarieven
Notaristarieven kunnen verschillen, maar dat zijn geen spectaculaire bedragen. Als je toch naar een notaris moet, regel dan meteen andere bijkomstige zaken als een samenlevingscontract of testament. Dat kan soms geld schelen.
De Geldverstrekker
Met deze optelsom kunnen we vervolgens gaan kijken welke geldverstrekker bij jou past (en dus niet andersom!).
Landelijke normeringen
Elke geldverstrekker gebruikt landelijke normeringen maar kan (en zal) ook zijn eigen normen en regels toepassen. Wat voor zoveel andere producten geldt, geldt hier ook.
Goedkope Geldverstrekkers
De goedkope geldverstrekkers die via internet een hypotheek aanbieden, lijken goedkoop, maar zijn niet echt flexibel. Zowel in het aankooptraject als vervolgtraject. Wil (of moet) je in een later stadium je hypotheek aanpassen dan loop je vaak bij dit soort partijen vast.
Goede en onafhankelijke voorlichting en begeleiding is hierbij dus van belang. Maar daar heb je ons dan weer voor.
